一名還沒出校門的75年次研究生,已經靠買賣房地產賺進600萬元現金,你相信嗎?

她是柯佩均,目前還在台灣科技大學財務金融研究所二年級就讀,別看她年紀小,接觸投資已有7年歷史。柯家做茶葉生意,柯佩均從小耳濡目染,對金錢事務並不陌生,高中就參加投資社團,研究股票投資,社團生活給她最大的心得就是:「勞力不能致富,一定要靠投資。」

可是高中生沒資本,她只能練基本功,每天必看財經報紙、研讀相關書籍。考上大學,她開始打工賺錢,大一就打兩份工,不但兼家教、還在補習班上班,目標就是要存錢操作股票。

打工要存投資本金,卻變成月光族
練習存錢4法,半年攢下10萬

不過,剛上大學的女生,脫離醜醜的高中制服,看到同學都在買化妝品、衣服,柯佩均也不例外,拿到薪水的前3個月,每月賺進的2萬5,000元薪水,全都拿去購物,直到一天她拿著金融卡去提款,驚覺帳戶裡竟然沒有任何存款,這才意識到自己亂花錢。

「我去打工是為了存錢買股票,結果卻把錢花光光,我在幹嘛?」柯佩均問自己。當下決定克制購物欲望,重新開始存錢。她承認要存錢,光靠意志力是不夠的,必須要有方法去練習。她的方法如下:

1. 在銀行戶頭外,去郵局另開一個存款戶,但不辦金融卡,錢只進不出。
2. 原有的銀行戶,固定只留1萬5,000元零用錢,其他全部轉存郵局帳戶。
3. 提款一定找本行ATM,省跨行提款手續費,錢包現金從不放超過2,000元。
4. 想消費時,就用複利計算這筆小錢投資30年後可以拿回多少?常能忍住刷卡買東西的欲望。

透過這些方法,柯佩均開始買一件299元的地攤貨,當同學們還在看美容雜誌、買化妝品時,她看財經報紙、努力存錢、準備買股。結果,短短6個月,就存到買股的10萬元本金,開始下單。

剛開始進場,柯佩均仗著自己年輕,可以玩高風險、波動大的股票,專挑有基本面題材的小型股,一檔益航(2601)曾讓她大賺1倍。但接下來接觸比股票波動更大的權證,從股票賺到的錢卻全部賠光,從大一到大二,兩年的股市投資,最後是打平收場。

 

有了玩高波動商品的經驗,雖然有賺、有賠,但讓柯佩均對投資的興趣更高,她開始思考:是否應找波動幅度較小的商品投資?房地產因此變成她的選項。尤其看到電視理財節目上的藝人大談房地產經,她心想:「如果這些藝人都能賺,我一定也可以!」

可是房地產投資金額動輒上百萬元,沒有本金怎麼辦?柯佩均決定向媽媽黃秋香求援,希望由媽媽出資、她負責挑物件和買賣點,經過6個月的討論,媽媽終於同意投資她,而且是一次拿出300萬元進場。

擬定策略克服新手問題
每天至少看5間房,快速成為達人

問黃秋香為什麼願意拿錢支持女兒?她說:「投資股票,我不懂,但是房子不會變壁紙,賣不出去也可以租人,有房租收入。」加上妹妹(柯佩均的阿姨)在房仲業上班,又有朋友在做裝潢,黃秋香因此決定拿出私房錢和女兒一起操作房地產,兩人挑定從最熟悉的台北縣「下新莊」地區開始投資。

不過,沒有固定工作收入的大學生要投資房地產,不僅本金大是問題,未來如何貸款?如何找到好物件?如何為房子變身?什麼時候該賣?成串的問題等著柯佩均去解決,不過,認真的她靠以下5個方法順利克服:

方法1》改穿套裝展現成熟度

柯佩均回憶,剛開始到房仲門市找物件,因為是大學生裝扮,常常開門進去後,沒有一名業務員站起搭理。有了這經驗,她發現多數房仲會按外表衡量你買不買得起房子,如果是學生打扮去找屋,肯定沒有好物件。因此為了增加外表成熟度,她改穿套裝,讓自己看起來像社會人士。

方法2》密集看屋抓行情

柯佩均平常除了上課,還兼兩份工,只剩週末可以看房。因此,她把僅剩的週末時間全留給看房,通常兩天時間,她設定每天至少看5間房,一個週末約可看10間房,半年下來看超過100間房,透過勤看,快速累積對房子構造、格局、各類屋型的了解,也才初步培養出對市場的敏感度。

此外,她固定閱讀財經報紙與雜誌、房地產相關網站的行情整理,從中了解區域行情。不過區域平均行情落差極大,只能描繪出該區價格的大致情況,要取得更接近實際成交價格的資訊,還是必須透過房仲來了解實際成交價格區間。

 

方法3》從法拍屋拿低價物件

剛開始,完全沒考慮房貸問題,因為柯佩均上網看了下新莊房價,大概都在300萬元上下,因此決定一次向媽媽借300萬元,「那時想全部用現金買,不用付貸款。」結果,第一次出手,她挑中一間在新莊四維路附近的法拍屋,當地那時每坪成交行情約12~13萬元,但因此物件屋況極差,她以9萬元標到,裝修後不到半年,順利加價50萬元賣出,首戰告捷。

新手從法拍屋開始投資房地產,可以取得低成本優,不過,法拍屋難度較高,容易遇到「海蟑螂」(霸占法拍屋、妨礙點交者),新手投資要先做好功課、調查好物件狀況再出手。

方法4》專挑低總價物件

考量自有資金不多,柯佩均專挑總價400萬元以下的物件下手,因為用1~2成自備款計算,最多可同時操作2~3間房。而找低總價物件,她有以下3撇步:

1. 法拍屋通常比市場低2~3成:投資房地產前兩年,她都在法院的法拍資訊中找物件,順利標下兩間低於市價3成的房子。
2. 靠仲介專找低於行情價的物件:隨房價走高,法拍屋價格與市價差幅縮小,她開始找仲介幫忙,專找低於行情價約2成左右的房子。
3. 挑屋況差的爛房子下手:爛房子雖然買起來划算,但改裝成本會不會過高必須算清楚,因此,她會在看完屋後,請裝潢師傅先估價,確定裝潢費用、算過有獲利,才敢買進。

方法5》嚴控資金,賺20%一定跑

隨著操作頻率加快,柯佩均後來開始申辦貸款買屋,但考量房子大約會抱半年才出手,必須回推應付房貸利息所需的資金;經她估算,至少要保留1/3的本金來支付利息。同時,因為通常買進價會低於市場行情10%~20%,為求資金周轉效率,她也不貪心,只要房價漲回行情價以上,整體利潤有10%~20%,她就一定賣出。

 

小撇步_大學生怎麼搞定房貸? [ 隱藏 ]
剛開始投資,柯佩均是大二學生,沒有薪資轉帳戶根本很難申請房貸。因此她就將買賣的房屋登記在媽媽、兄姊等有工作收入者名下,以利房貸申請。

 

小富婆不愛名牌只愛投資自己
勤練英語迎接ECFA後的外資生意

透過以上5招,4年來,柯佩均和媽媽聯手買賣超過10間房子,將原本的300萬元本金滾到900萬元。與她長期配合的住商不動產業務員黃淑芬說,並不是所有投資客都能賺錢,柯佩均經驗雖淺卻能投資獲利,因為算得夠精,對進價、裝潢成本都抓得很細,才能20多歲就買房賺錢。

比起同學把打工賺來的錢都花在名牌消費品,柯佩均已是一名超級小富婆,但是她依舊維持「只有一張金融卡、錢包只放2,000元」的消費習慣,並且努力為研究所畢業後的職場生涯做準備,打算在研究所畢業前考過認證理財規畫顧問(Certified Financial Planner, CFP)、多益(TOEIC)英語測驗,同時還要修完教育學程,以備不時之需。

柯佩均並不因為已擁900萬元身價而停止累積財富,準備多益英語測驗也是為了讓自己的英文會話能力更流利,因為她看好兩岸經濟合作架構協議(ECFA)簽訂之後的地產商機。「外資企業不會來北縣設點,台北市才有空間!」這名女學生正準備和老外做生意、進軍台北房地產市場。因為她的目標是在40歲之前,累積到6,000萬元,至於工具則是股票和房地產。

 

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